不動産鑑定評価

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  • 2024/11/21 15:29
• 既存（中古）住宅の流通活性化と「住宅ファイル制度」　2017-2-11於ホテルエルセラーン大阪
  
  「住宅ファイル制度」とは
  　既存（中古）住宅の取引を円滑にし、取引量を増やすには、売主の悩みや買主の不安を払拭することが必要である。また、宅建業法の改正により、媒介業者は建物診断の斡旋や重要事項説明の際に建物の状況を説明しなければならなくなる。このような背景の中消費者（売主、買主）、宅建業者、金融機関等住宅取引に関わる全ての方がメリットを教授できる仕組みとして出来上がった制度。
  
  兵庫県の場合は、「フェニーチェパック」として進めてきた経緯があり、現在も存在するが、いずれ統合されるべきものであろう。「フェニーチェパック」はすでに動いており、私も「既存住宅アドバイザー」として登録しており、機会があれば鑑定評価のためにも利用したいと考えている。
  一方「住宅ファイル制度」は。平成30年4月1日から施行される。
  こちらでは、中古住宅の鑑定評価をJAREA HAS（日本不動産鑑定士協会連合会で開発した建物評価システム）で行うことが明確に位置づけられている。
  大手不動産ポータルサイト「HOME'S」で物件詳細を紹介する頁にインスペクション結果を反映したJAREA HASに基づく価格査定書も掲載することを検討している。
  
   

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  • 不動産鑑定評価
  • 2017/02/11 17:02
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• フェニーチェパック　インスペクション活用勉強会　2016-12-20
  一戸建住宅（写真）での建物現況検査研修
  
   
  ・現況検査報告書：目視を中心にひび割れや傾斜については測定を行って各部位の状態を報告する。床下、天井裏もチェックする。検査費用39800円（補助金対応価格、125㎡未満）
  ・しろあり調査報告は別途費用が必要（5000円）
  ・給排水設備検査オプション（8000円）
  ・フラット適合証明書発行費用　フラット35：43200円、フラット35ｓ：54000円
  
  ・全ての項目で合格となれば「瑕疵保証」　125㎡未満
  　1000万円保証、5年85320円、2年64800円、1年54000円
  　  500万円保証、                            63720円、　   52920円
  
  ・今まで1000件の受付があったが、実施したのは76件である。
  　適合状況は30％がOK！・・・保証が可能
  　不適合で、修理を行って再検査する場合の費用は、2万円。
  　不適合の場合に、値引きの話しに繋がることは殆どないようである。
  
  ・買主から依頼：60％
  　契約後、引渡し前に行われる。
  　住宅ローン控除、登録免許税のメリットを大きく感じている。
  　飼い主は費用負担を苦にしない。
  ・売主から依頼：40％
  　契約前
  　仲介業者が費用負担するケースもある。
  　逆に、到底保証はかけられない物件についての相談が多い。
  　売主への説明は高額物件でないとむつかしそうである。
  ・売主が業者の場合でもフェニーチェパックは使えるが、申込者が業者の場合は、補助はない。
  
  ・フェニーチェパックの進め方
  　築20年以上で明らかに綺麗な場合
  　　登録免許税や住宅ローン控除など税制上のメリットを得るために保証検査を。
  　明らかになんらかの修繕箇所がある場合
  　　契約後、引渡し時のリフォーム検討のため、住宅診断をしては。
  　住宅診断のタイミング
  　　売買契約の意思が硬い買主の場合は、主に保証のメリットを説明。

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  • 不動産鑑定評価
  • 2016/12/20 20:21
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• マイナス金利と不動産の鑑定評価　2016-6-6
  「マイナス金利と不動産の鑑定評価」というテーマで神戸大学名誉教授大野喜久之輔氏の講演を聞きに行った。
  
  【要点】
  脱デフレのためにマイナス金利をやらせているが、全く効果が出ていない。
  
  デフレは、需要の不足により生じるのであるが、その根本原因は過小消費にあり、それはまた富の分配に淵源を持っている。
  
  資本性市場経済システムの内的矛盾：利潤を生むためのコスト削減（とりわけ賃金コスト）が必要だが、他方で消費需要の伸びを抑えて滞貨をもたらす。
  
  総生産（所得）と消費（需要）の差（つまり貯蓄）が投資（需要）によって満たされれば良いが、そうでなければ滞貨が生じる。
  
  生産設備等への投資は生産能力を高めることになり、次期以降の販路問題を厳しくする。
  
  生産性の上昇に合わせて賃金を引き上げることが肝要である。
  1908年ヘンリー・フォードは、コンベアベルトを導入して大量生産を始めた時、週給11ドル（日給2ドル、土曜半ドン）の時代で従業員に日給5ドルを払った。
  消費者としては、非正規社員を正規社員に採用したり、身障者を雇用している優良企業の製品を選好する等の消費行動が必要。
  
  【感想】
  全くそのとおりである。

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  • 不動産鑑定評価
  • 2016/06/06 10:38
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• 「不動産鑑定評価基準の改正点の解説」県鑑定士協会定例研修会（7/24、於神戸勤労会館）

  講師：一般社団法人日本不動産研究所　井野好伸
  
  

  　今回の改正で、鑑定評価書や価格等調査書の記載すべき項目や様式が定められているので、今後の受注に対応する為に、雛形を作り替えました。
  
  

  　また、今回の改正では、「ストック型社会への対応」ということで、特に、中古住宅の流通促進を図るという施策に呼応して鑑定評価基準が見直されました。建物用途に応じた価格形成要因の明確化、建物の増改築や修繕等の状況を反映した評価JAREA HAS、環境性能評価CASBEE、住宅ファイル制度、インスペクション、空家対策等が今後の課題となります。
  
  

  　更に、マンション建替が社会的に大きな問題となる時期にあり、その検討に当たっては建替えるマンションの評価が必要となることから「未竣工建物等鑑定評価」が追加されました。マンション建替円滑化法の改正で、「マンション敷地売却制度」も登場してきたことから、旧耐震基準のマンション再生に不動産鑑定士としての業務が期待されるところです。
  
  

  　いろいろと考えるべきことが多く、忙しくなりそうです。

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  • 不動産鑑定評価
  • 2015/07/24 14:53
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• マンション建替えと鑑定評価　2014-11-23

  今後、「マンション建替えの円滑化等に関する法律」を適用した建替え事業が増えて行くと見込まれるが、当該事業の進捗に重要な鍵を握っているのは、従前・従後の資産評価（不動産鑑定評価）である。

  　また、今回（2014-11-1）の不動産鑑定評価基準の改正との関連について調査した。

  
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  • 不動産鑑定評価
  • 2014/11/23 10:35
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• 日影規制

  鑑定評価を行って、実際に日影規制が問題になることは今までなかったが、考えられるのは、容積率の低い地域で3階建て以上の建物を想定する時に関連してくる。

  実際に規制に抵触するかどうかを検証するためには日影図を描いてみる必要がある。

  そこで、jw-winを使って、どの位簡単に描けるものか試してみた。

  二次元CADで簡単な図形を描いて、北の方向を示し、建物の高さを表示して日影図を描く指示をすれば、これは簡単にやってくれます。

  Jw-winの無料ソフトをダウンロードして、暇な時に、半日遊べばやれますね。

  
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  • 不動産鑑定評価
  • 2011/09/28 18:38
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• 統計解析の基礎その1

  不動産の鑑定評価において、統計的手法は重要な役割を果たします。

  　今回は、統計的手法のうち重回帰分析を行った場合、実態にどの程度近似した回帰式を得ることができるのかをシミュレーションにより求めた。

  　方法は、目的変数（賃料）と説明変数（駅距離・築年）との関係式を与えて、さらに誤差項（平均0、標準偏差σ）を含む標本を発生させ、その標本を重回帰分析することにより、当初与えた関係式といかに近似した回帰式を求め得るかを比較した。

  
  
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  • 不動産鑑定評価
  • 2011/09/28 18:36
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