池田不動産鑑定研究所blog（姫路）

法務局の筆界特定業務において、空中写真と地図との重ね図が注視されているという情報を得て、重ね図にトライしてみました。

昔、遊んだphotoshopを使いました。

ずいぶん前の事になりますが、祖母から葬式用の写真を撮って欲しいと言われ、更に、顔や手の皺の修正を依頼された。顔の皮膚だけを選択して、剥がし、修正をして又、張り付けるという操作を行って、満足してもらいました。即ち、レイヤーを使っての操作です。

そんな経験を思い出しながら、重ね図を完成することができました。
 
   

川内事務所の社員旅行に同行して、下呂温泉に出かけた。

　10月末の時期を選んだ理由は、仕事上の都合のみである。紅葉には早いが、酒の好きな男女が、とにかく出かけることになった。

主催：マンション管理組合支援センター≪助っ人会≫　神戸市すまいるネット共催セミナー

場所：六甲道勤労市民センター大会議室

第一部パネルディスカッションー管理会社との付き合い体験談ー

　実際に管理会社を替えた3人のパネラーと管理会社を変えずにうまく付き合っている1人のパネラーが登場し、体験に基ずくディスカッションが行われた。

第二部グループトーキング

　当助っ人会のマンション管理士が司会進行役を務め、グループ討議を行った。管理組合から28名の参加者があり、4グループに分かれて、自由に意見交換・討議を行った。

　皆さん帰る時は非常に親しく「ありがとうございました。」と挨拶して戴きました。大変、満足感を持って戴いたものと確信しました。

　7月に人事異動があり、マンション建替えの担当者が交代した。

姫路市においても今年初めて1件建替え計画が縦覧された。更に、もう一件建替え決議直前の状態のものがある。

　担当者は、建替えの担当であると同時に、今後姫路においても年数の経ったマンションが増えてくることから、大修繕や建替えの問題を含む諸々のマンション管理組合の問題に取り組む役割を持っている。

　平成28年度姫路市住宅計画の策定に当たって、マンション管理組合に対してアンケートを実施したり、セミナーや相談会の予算を検討している。

　行政の担当者も、マンション管理組合がどの程度の問題意識を持っているか、セミナーや相談会を実施しても参加者がどの程度見込めるのか、どのようにすれば参加者を集めることができるのかといったことが一番気になっている様子であった。

　マンションを取り巻く主体は、管理組合であるが、管理会社を如何に利用するか、更にはマンション管理士等の活用を如何に行うかが決め手になるが、その前に、マンション管理組合が問題に気付くことが出発点である。

　気温35℃以上が続く猛暑日に、比較的高齢（私は70歳ですが、60～80歳）のマンション管理士が9名（マンション管理組合支援センター≪助っ人会≫）が、一人当たり約400枚（合計3500枚）の無料相談会の案内チラシをpostingしました。

　大変暑いので、最後まで計画通りpostingを終了することは二の次で、異常を察知したらすぐに中断することを申し合わせ、熱中症にならない様、途中で水分補給を充分行うことを心がけました。5班に分かれて実施しましたが、どの班も最後までやり通しました。

　終わった後の「飲み放題」懇親会のビールが美味かったこと!

　この努力が実って、多くの相談者が来て戴ければ、なんの不足もないのですが、残念ながら、相談に来られる人は非常に少ない。何を、どのように訴えれば、マンション管理組合は問題意識を持つのだろうか？

　今年の第一の目標とした「ADR土地家屋調査士の考査結果」が送られてきました。幸いにも高得点で合格でした。一緒に議論をした兵庫県土地家屋調査士会のメンバー7名は全員合格であったとのこと、祝賀会が楽しみです。

　ADR（Alternative Dispute Resolution：裁判外紛争解決手続）という調停においては、土地の境界が現地であきらかでないことを原因とする民事に関する紛争について、当事者同士の自主的な紛争解決を図ることを専門的な立場から支援することになります。

　境界がはっきりしない中で、双方の主張を聞き、如何に和解に導くかという、今までやったことのない仕事です。

　法務局からADRの認定はまだ受けていない段階で、境界問題相談センターの関与構成員に申し込んだところ、相談員候補者及び調停員候補者名簿に登載され、毎水曜日に行われている相談会の担当者として組み込まれました。調査士1名、弁護士1名、計2名で対応します。私のように新米の調査士と組む弁護士はベテランが配置されているそうです。取り敢えず9月9日に当番になっています。

　そして、関与構成員を対象に、年3回研修会が行われている。本年度の第一回目として7/25に研修会が行なわれました。実際の事務手続を模した演技を行いながら、それを観て研修が進められるという非常にユニークなものでした。新旧のセンター長が主役を演じ、実に面白く、熱の入ったものでした。

　元技術屋の調査士である私としては、苦手な分野になると思いますが、楽しみながら、相手の立場になって頑張ってみようと思いました。

講師：一般社団法人日本不動産研究所　井野好伸

　今回の改正で、鑑定評価書や価格等調査書の記載すべき項目や様式が定められているので、今後の受注に対応する為に、雛形を作り替えました。

　また、今回の改正では、「ストック型社会への対応」ということで、特に、中古住宅の流通促進を図るという施策に呼応して鑑定評価基準が見直されました。建物用途に応じた価格形成要因の明確化、建物の増改築や修繕等の状況を反映した評価JAREA HAS、環境性能評価CASBEE、住宅ファイル制度、インスペクション、空家対策等が今後の課題となります。

　更に、マンション建替が社会的に大きな問題となる時期にあり、その検討に当たっては建替えるマンションの評価が必要となることから「未竣工建物等鑑定評価」が追加されました。マンション建替円滑化法の改正で、「マンション敷地売却制度」も登場してきたことから、旧耐震基準のマンション再生に不動産鑑定士としての業務が期待されるところです。

　いろいろと考えるべきことが多く、忙しくなりそうです。