池田不動産鑑定研究所blog（姫路）

農業の生産性をアメリカと比較してみると、

・農家1戸当たりの平均耕作面積：日本1.9ヘクタール、米国198ヘクタール（100分の1）

・コメの生産コスト（10アール当たり）：日本14.7万円、米国2.1万円（7倍）

・コメの価格（60ｋｇ当たり）：日本1.5万円、米国0.6万円（2.5倍）

　津波による塩害で早期復旧の難しい農地を国が借り上げ、過去最大の実験農場を作る。敷地は東京ドーム50個分の200～250ヘクタール。

マンションは日本国内に約11万件（約570万戸）あり、1400万人がすんでいる。

　このうち耐震強度が低かったり、コンクリートにひび入ったりして安全性が危ぶまれる物件が約3万件ある。だが、このうち建て替え済や建て替えが決まっているのは約180件に過ぎない。

　そこで政府は建て替え条件緩和の法案を2013年の通常国会に提出する方針で準備を進めている。

・建て替え決議条件：4/5の同意→2/3程度に

・建て替えは元の土地に→違う土地に建てることも可能に

・建て替えの間、公営住宅の空き室を低料金で提供する。

・容積率のアップ

　J-REITの10周年を迎えてdataがかなり蓄積されてきた。

　特に東京圏においてその蓄積が進んでいる。最近、日本不動産研究所からJ-REITのdataを使用した「共同住宅におけるキャップ・レートのスプレッドに関する実証的研究」という論文が公開された。

　J-REITのdataからは、純収益及び不動産の価格が与えられており、還元利回りを計算することが可能である。難点は、その他の地域要因、個別的要因のdataが少ないので、還元利回りを求めるための統計的解析を行っても重相関係数が低い事である。

　近畿圏におけるdata数について調査してみた結果、東京23区に比較して大阪市で1/3弱と非常に少ないが次の機会に同様の検討を行ってみたい。

　収益還元法は今後とも重要な鑑定評価手法となることが予測されますが、この時最も重要な事は、還元利回りの値を如何に客観的に、理論的に、説明できるかである。

　還元利回りは、時点格差、地域格差、個別格差があるが、これらについてしばらく考えてみたい。

　今回、その1　として、

Ⅰ．今回、収益還元法の適用対象地域から住宅地域を除外する。

とした。

2011/11/1　国税庁から被災地の路線価調整率が公表された。

宮城県女川町の一部は地価が８割下落したとする「0.2倍」とされ、対象の被災10県で最大の引き下げ幅。

福島第１原発事故の警戒区域などは「評価が困難」として０倍とし、土地にかかる相続税などを免除する。

2011/11/1　国税庁から被災地の路線価調整率が公表された。

宮城県女川町の一部は地価が８割下落したとする「0.2倍」とされ、対象の被災10県で最大の引き下げ幅。

福島第１原発事故の警戒区域などは「評価が困難」として０倍とし、土地にかかる相続税などを免除する。

大阪市中央区で、2010年10月～2011年1月に登録されたレインズdataを用いて、中古マンションの価格をヘドニック法により求めてみた。