池田不動産鑑定研究所blog（姫路）

過去のマンション建替事例54件（H14年以降、マンション建替円滑化法による）を対象に、限界建築費という概念を持ち込み、建替え易さの順に並べて考察を行った。

1．資金的建替え易さの指標である限界建築費と土地価格及び増床率とは強い相関関係が認められる。

2．限界建築費が、100千円/㎡以下の事例の特徴は、 　　・土地区画整理事業等の都市計画による強制と補助があるケース 　　・物理的、機能的、社会的に劣化し、建替えざるを得ないケース 　　・区分所有者が比較的資金力があるケース 　である。

3．限界建築費が、400千円/㎡以上の事例の特徴は、 　　・いずれも、地価の非常に高い地域に存し、増床率も高い。 　　・還元率も、100～200％を超える夢の様な建替えが過去には行われていた。

4．今後の建替えを検討する場合、 　　限界建築費を、 　　・地価：どのような地域を選択するか 　　・増床率：地域の市場を考慮して選択 　　・隣接地取込：容積率、日影規制、建替え容易性等を考慮して決定 　　・その他：総合設計制度等の活用 　等を検討し、試算することにより、ある程度、定量的に比較判断できると思われる。

　お婆ちゃんに、教えてもらった「舞」を、公民館で二人で披露することで、舞の稽古を一応卒業すると聞いて、カメラを抱えて記念撮影に出かけました。

　10～20秒に一度光る、フラッシュを感じながら最後まで、立派に舞終わりました。

　いつも、CPUを前にデスクワークをしている姿からは想像できない凛々しさです。

2014-11-1西宮市において「マンション管理実務セミナー」が行われた。

13時～14時30分　「長期修繕計画に基ずく大規模修繕工事の進め方」

14時30分～16時30分 ワークショップ「建物の維持管理についての専門家との交流会」

• 写真に見る様に、マンション管理組合の理事長を中心に約80名の参加者があり、ワークショップも6班に分かれて、約36名が参加した。

• 「NMねっと」「兵庫県マンション管理士会」から各班に1名づつ入って、交流がおこなわれ、最後に各班から発表が行われた。

  梅雨は、しとしとと静かな雨がいい。

今年の梅雨は、降らないか、豪雨でつまらない。

去年の明石・住吉神社の紫陽花が懐かしい。

　6/18、マンション建替え円滑化法の一部を改正する法律が参議院で可決され、12月をめどに施行されます。

　ｓ56以前のマンションで耐震強度のないものは「要除却認定」され、早期に取壊しが要請されることになりました。

　「要除却認定」されると、建替えのみならず、4/5以上の多数決でマンション敷地の売却も可能となりました。

　この時一番の問題は、敷地売却代金の持分を受け取るだけで、その後の住環境の構築ができない弱者に対する行政的配慮を十分に行わなければならない。

　2012年1月以来のブログ投稿です。

　土地家屋調査士の試験に没頭していました。

　おかげで、昨年やっと合格することができました。

　昨年は、試験当日、すごいどしゃ降りの雨で、交通機関も障害を受けていたために、試験会場に入る時間を、試験開始後30分後まで認めていました。この涼しかった気候が、私に味方してくれました。毎年、熱中症に陥っていたのですが、今回だけは、2時間30分の試験時間を通して最後まで元気に答案を書くことができました。

　2年ぶりにまた、毎月何らかのブログを掲載してゆきます。

J-REITのdataを用いて大阪市の共同住宅の還元利回りを統計解析によって求めてみた。予想通り満足な結果は得られなかった。この原因は、data数（物件数）が少なく、各物件毎の要因数も少ないことによると考えられる。

しかし、同一物件で対象不動産の価格と純収益が同時に得られるJ-REITのdataは貴重である。
そこで、今回使用した要因（「築後年」「延床面積」「年次ダミー」「地域ダミー」）に加えて、

「最寄駅までの距離」「大型小売店までの距離」「小学校までの距離」「総合病院までの距離」「市役所までの距離」「区役所までの距離」「郵便局までの距離」

を加えて解析してみることにする。物件毎にdataを採取しなければならないのでかなり時間を要すると思われる。