池田不動産鑑定研究所blog（姫路）

昨年10月に調査士会を脱会し、休業しましたが、姫路支部長からの誘いで参加させて頂きました。

最近10年間では、約30名の脱会者がいるようですがその内私を含めて3名が出席していました。懇親会の席で、この3名を一人づつ紹介して戴き、私の場合は、脱会の挨拶を皆様にさせて頂くと言う機会を戴きました。

京都 永観堂禅林寺 管長 中西玄禮（げんれい）法主様による演題「心豊かに生きる10ヶ条」という記念講演が行われました。
お話の中に出てきた「17歳のオルゴール」という本を読んでみたいと思い、帰りに姫路駅の本屋に寄ったところ、絶版になっていました。図書館で調べるとありましたので早速予約しました。

一、三宝を敬うことを心の習慣にする
二、人を愛する心を失わない
三、「良くなろう」と思う心を持つ
四、目標となる人に学ぶ
五、出逢いを大切にする
六、人の気持ちを感じる
七、惜しみなく与える人となる
八、挨拶は上から下から心こころから
九、「待つ」心も大切
十、三感王を目指す（感恩。感動・感謝）

2015年から始まった相続税の課税強化が背景にある。

貸家ブームは地方にも広がっている。

首都圏のアパートの空き室率は、15年夏頃から急上昇、神奈川県、千葉県、東京23区では35％に達する。

ダウンロード

一戸建住宅（写真）での建物現況検査研修

 
・現況検査報告書：目視を中心にひび割れや傾斜については測定を行って各部位の状態を報告する。床下、天井裏もチェックする。検査費用39800円（補助金対応価格、125㎡未満）
・しろあり調査報告は別途費用が必要（5000円）
・給排水設備検査オプション（8000円）
・フラット適合証明書発行費用　フラット35：43200円、フラット35ｓ：54000円

・全ての項目で合格となれば「瑕疵保証」　125㎡未満
　1000万円保証、5年85320円、2年64800円、1年54000円
　  500万円保証、                            63720円、　   52920円

・今まで1000件の受付があったが、実施したのは76件である。
　適合状況は30％がOK！・・・保証が可能
　不適合で、修理を行って再検査する場合の費用は、2万円。
　不適合の場合に、値引きの話しに繋がることは殆どないようである。

・買主から依頼：60％
　契約後、引渡し前に行われる。
　住宅ローン控除、登録免許税のメリットを大きく感じている。
　飼い主は費用負担を苦にしない。
・売主から依頼：40％
　契約前
　仲介業者が費用負担するケースもある。
　逆に、到底保証はかけられない物件についての相談が多い。
　売主への説明は高額物件でないとむつかしそうである。
・売主が業者の場合でもフェニーチェパックは使えるが、申込者が業者の場合は、補助はない。

・フェニーチェパックの進め方
　築20年以上で明らかに綺麗な場合
　　登録免許税や住宅ローン控除など税制上のメリットを得るために保証検査を。
　明らかになんらかの修繕箇所がある場合
　　契約後、引渡し時のリフォーム検討のため、住宅診断をしては。
　住宅診断のタイミング
　　売買契約の意思が硬い買主の場合は、主に保証のメリットを説明。

「日本の土地制度と測量方法の変遷」というテーマで話をさせて戴きました。
昨年までは、土地家屋調査士会の山本姫路支部長が行っていたのですが、「新しい人でやりましょう。」と提案してやることになりました。
　今まで、一度まとめておきたいというテーマなので、いい機会を与えてもらったと喜んで資料を作りました。


ダウンロード(日本の土地制度と測量方法の変遷）

「マイナス金利と不動産の鑑定評価」というテーマで神戸大学名誉教授大野喜久之輔氏の講演を聞きに行った。

【要点】
脱デフレのためにマイナス金利をやらせているが、全く効果が出ていない。

デフレは、需要の不足により生じるのであるが、その根本原因は過小消費にあり、それはまた富の分配に淵源を持っている。

資本性市場経済システムの内的矛盾：利潤を生むためのコスト削減（とりわけ賃金コスト）が必要だが、他方で消費需要の伸びを抑えて滞貨をもたらす。

総生産（所得）と消費（需要）の差（つまり貯蓄）が投資（需要）によって満たされれば良いが、そうでなければ滞貨が生じる。

生産設備等への投資は生産能力を高めることになり、次期以降の販路問題を厳しくする。

生産性の上昇に合わせて賃金を引き上げることが肝要である。
1908年ヘンリー・フォードは、コンベアベルトを導入して大量生産を始めた時、週給11ドル（日給2ドル、土曜半ドン）の時代で従業員に日給5ドルを払った。
消費者としては、非正規社員を正規社員に採用したり、身障者を雇用している優良企業の製品を選好する等の消費行動が必要。

【感想】
全くそのとおりである。

主催：マンション管理組合支援センター《助っ人会》

後援：神戸市すまいとまちの安心支援センター”すまいるネット”

場所：六甲道勤労市民センター5階

第一部　①「コンサルはどんな仕事をするの！」　

　　　　　　　　　　　　　　　助っ人会マンション管理士　小寺誠二郎

　　　　 　②「コンサル選びをどうしたらいいでしょうか！」

　　　　　　　　　　　　　　　助っ人会マンション管理士　中村利明

第二部　個別相談会

・参加者13名：その内、現在役員5名、役員経験者5名、年齢は50歳代以上

・非常に熱心に聞いて戴いた。途中で質問用紙を回収したところ、ほとんどの方が質問をしていた。各質問に回答しながら、意見交換もされた。

・今回、①でコンサルの仕事の内容を説明したあと、②において、その重要なコンサルをどのように選んだらよいか、即ち、コンサル選びのコンサルタント（専門家によ指導）について講演を行った。実際に、コンサル選びのコンサルタントを受注した事例を用いて説明を行った。最終的に、コンサル選びのコンサルタントを今後助っ人会で受注していくことにした。

2015-11-20　於神戸市教育会館

講師　新井克美（元横浜地方法務局長、元都城公証人）

　おそらく新井先生の生涯をかけて勉強されてきたことをお話されたのだと思われます。スライド125枚を使用し、3時間かけても未だ話し尽くせないようでした。全てのスライドを写真撮影したので、時間をかけてゆっくり整理しようと思います。

工事中


2016-6-24　旭陽公民館で行った講演「日本の土地制度と測量方法」の中で整理しました。
参照ください。