池田不動産鑑定研究所blog（姫路）

秋になりました。紅葉の前に素晴らしい雲海を楽しんできました。

姫路市においても街区基準点が整備され、一般市民にもその存在を公示（姫路わが街ガイド）しています。

　街区基準点は、地積調査の推進・道路の維持管理等の公共事業、民間開発、分筆登記測量、ＧＩＳ等に活用されます。

　目的変数と独立変数の関係は、線形、非線形、屈折点を持つ線形等さまざまなものを想定できるが、統計解析に入る前に標本モデルとしてどのようなモデルを想定するかが重要であると思われる。
　即ち、標本そのものが線形である時に、非線形のモデルを想定して回帰式を求めても、線形モデルを基に求めた回帰式より精度が良くなるとは思えない。
　それでは、実際に統計解析を行う場合に、標本モデルの想定はどのように行えばよいのか、または、その方法が解らなければ、各種のモデルを想定して解析を行い、その中で一番相関係数の良い方法を採用するしかないのか、シミュレーションにより検討してみた。

平成23年(2011年)東北地方太平洋沖地震に伴う地殻変動の大きい地域では、測量の基準となる三角点及び水準点の測量成果を改定する必要があるため、現在、測量成果の公表を停止しています。
　当該地域における三角点約1900点及び水準点約1900点の現地測量作業が９月22日に終了しました。現在、この測量結果を基に約４万４千点の三角点位置及び約1900点の水準点標高の計算を進めているところです。今後、大きな余震の発生に伴う地殻変動等がなければ、三角点及び水準点の測量成果の改定値を取りまとめて、10月31日に公表しますのでお知らせします。（国土地理院）

最近は測量現場で見かけるのはＴＳがほとんどです。

瞬時に距離を正確に計測できるので、巻き尺をひっぱりまわして精度の悪い測定を行わなくても良いようです。

私も近い将来、土地家屋調査士に合格すれば、ＴＳやＣＡＤソフト、測量のその他道具が必要になるのですが、新品にはなかなか手が出ません。どなたか譲って戴ける方はいませんか。

今日はＴＳの距離測定（光波測距儀）の原理ついてメモしました。

鑑定評価を行って、実際に日影規制が問題になることは今までなかったが、考えられるのは、容積率の低い地域で3階建て以上の建物を想定する時に関連してくる。

実際に規制に抵触するかどうかを検証するためには日影図を描いてみる必要がある。

そこで、jw-winを使って、どの位簡単に描けるものか試してみた。

二次元CADで簡単な図形を描いて、北の方向を示し、建物の高さを表示して日影図を描く指示をすれば、これは簡単にやってくれます。

Jw-winの無料ソフトをダウンロードして、暇な時に、半日遊べばやれますね。

不動産の鑑定評価において、統計的手法は重要な役割を果たします。

　今回は、統計的手法のうち重回帰分析を行った場合、実態にどの程度近似した回帰式を得ることができるのかをシミュレーションにより求めた。

　方法は、目的変数（賃料）と説明変数（駅距離・築年）との関係式を与えて、さらに誤差項（平均0、標準偏差σ）を含む標本を発生させ、その標本を重回帰分析することにより、当初与えた関係式といかに近似した回帰式を求め得るかを比較した。